裴敏律师亲办案例
广州运成贸易有限公司等与广州新大地宾馆房屋租赁合同纠纷
来源:裴敏律师
发布时间:2010-09-12
浏览量:2599

【前言】这个案例是我初做律师办理的一个案件,最大的收获是学会了律师重要的“八股文”代理意见如何写,也是第一次受到老律师表扬:你进步很快,法院全部采纳了代理词意见。这篇代理词在丘文军律师指导下改了三遍,最后一遍改完,自己也知道可以了。——自此开了窍,什么律师文书都敢写了,也不用再考虑什么格式。

广州运成贸易有限公司等与广州新大地宾馆房屋租赁合同纠纷上诉案

             广东省广州市中级人民法院
                      民事判决书

                                        (2005)穗中法民四终字第444号

  上诉人(原审被告、反诉原告)广州运成贸易有限公司(以下简称运成公司)。
  法定代表人卢玉敏,职务:总经理。
  委托代理人张飞鹏,广东信良兆诚律师事务所律师。
  委托代理人魏晓丹,广东信良兆诚律师事务所律师。
  上诉人(原审被告)广州市誉福酒家有限公司(以下简称誉福酒家)。
  法定代表人冼均儒,职务:总经理。
  委托代理人张飞鹏,广东信良兆诚律师事务所律师。
  委托代理人魏晓丹,广东信良兆诚律师事务所律师。
  被上诉人(原审原告、反诉被告)广州新大地宾馆(以下简称新大地)。
  法定代表人张展欣,职务:总经理。
  委托代理人丘文军,广东四方三和律师事务所律师。
  委托代理人裴敏,广东四方三和律师事务所实习律师。
  上诉人广州运成贸易有限公司、广州市誉福酒家有限公司因房屋租赁合同纠纷一案,不服广州市越秀区人民法院
(2004)越法民三初字第1432号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
  原审认为,新大地与运成公司自愿签订的《租赁合同书》和《补充协议》是双方的真实意思表示,内容于法不悖,合法有效。合同的条款对双方均有拘束力,双方均应依照合同的约定,全面而严格地履行自己的义务,违约方应承担违约责任,并承担因违约而造成的损失和后果。运成公司称未付租金等费用原因是新大地无按约定提供环保证协助其公司办理誉福酒家的《营业执照》,致使其公司不能正常经营。本院认为,依据双方签订的合同约定,新大地应协助运成公司办理工商、环保等有关手续,运成公司也应在承租场地后一个月内办理所经营企业的工商、环保等有关证照手续,不得无证经营,否则新大地有权终止合同、收回出租场地。由此看,新大地是负有协助运成公司办理经营证照的义务。而就环保审批手续,对照合同的约定以及根据环保法规的有关规定,运成公司作为承租场地中餐厅的经营者,应自行办理而不应利用新大地宾馆的环保证照,但运成公司并没有自行办理经营的环保审批手续。另从工商部门先后两次向誉福酒家发出《市场巡查行政警示通知书》、2004年5月25日誉福酒家致函新大地所涉及的临时营业执照等内容以及运成公司在讼争场地发生的使用费用等事实可证实运成公司在承租讼争场地后一直都在经营,故运成公司承租讼争场地后无在一个月内办理经营的环保证照、无证经营以及拖欠使用讼争场地后发生的租金及相关费用已构成违约。因运成公司拖欠租金等费用的违约事实已成就解除合同的条件,新大地据此请求解除合同、收回场地及没收保证金符合合同的约定,本院予以支持。鉴于誉福酒家是讼争场地的实际使用人,负有与运成公司共同腾退讼争场地给新大地的义务。
  关于被告运成公司要求对讼争场地装修物进行评估并由新大地作补偿的补偿问题。本院认为,由于双方对解除合同的条件、方式、后果等已在合同中作了约定,运成公司在签订合同时已同意接受因违约合同被解除的不利后果,也知道或应知道违约所可能遭致的损失和后果。故运成公司应承担因违约而被解除合同所受到的损失和对自己不利的后果。运成公司要求对
讼争场地的装修进行评估并要求新大地作补偿的抗辩不符合合同的约定,本院不予支持。
  关于利息的问题,双方在合同中约定拖欠租金等费用应支付滞纳金,新大地现请求运成公司按每日万分之二点一标准计付所欠租金从2004年1月6日起的利息可行,本院予以支持。但运成公司当月发生的水电费等费用应在次月的5日前支付,新大地请求从2004年1月6日起计欠水电费等费用的利息不当,本院予以纠正。关于排污费问题。新大地与运成公司签订的《补充协议》虽然约定原承租方(即广州市越秀区深海湾酒楼)的权利、义务由运成公司承接,但因2002年9月28日的《补充协议》是新大地与广州市越秀区深海湾酒楼的负责人黄俊华签订的,该协议不能视为是广州市越秀区深海湾酒楼与新大地所签订的合同,故黄俊华在该协议的承诺对运成公司没有约束力,现新大地凭据该协议请求运成公司承担排污费21589.11元依据不足,本院予以支持。
  关于连带责任问题。从合同的相对性原则,誉福酒家并非是《租赁合同书》的主体,故新大地请求誉福酒家对运成公司所欠款项承担连带清偿责任不当,本院不予采纳。
  关于运成公司的反诉请求。第一、新大地是有义务协助运成公司办理工商、环保等有关手续,但因运成公司未按约定办理讼争场地的环保审批手续,故新大地协助运成公司的条件未成就。第二、运成公司承租讼争场地后一直都在经营,现其请求新大地赔偿支出的员工工资损失无理。况且,运成公司未能提供该140多人是誉福酒家的合约员工的有效证明,其所提供的工资签收表不能证明每月实发员工工资是18万元,从而也不足以证明运成公司所称的誉福酒家2004年1月至2004年6月支
出的员工工资款共108万元是事实。第三、运成公司至今未向新大地缴纳租金,不存在租金损失。据此,对运成公司的反诉请求新大地赔偿其经济损失,本院不予支持。
  综上,原审法院依照《
中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决:一、于本判决发生法律效力之日,原告广东新大地宾馆与被告广州运成贸易有限公司于2003年12月29日签订的《租赁合同书》和《补充协议》予以解除。二、被告广州运成贸易有限公司、广州市誉福酒家有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内,将租赁广州市站前路108-122号广东新大地宾馆三号楼1-2层,总租赁面积约为2313.98 m2的场地腾空交还给原告广东新大地宾馆;被告广州运成贸易有限公司交还上述场地时,一切嵌装在房屋结构或者墙体内、无法移动的装修设施不得拆走,原告广东新大地宾馆无需作任何补偿; 原告广东新大地宾馆收取被告广州运成贸易有限公的保证金250000元不予退还。三、被告广州运成贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内,将拖欠的2004年1月至2004年7月的租金468250元(其中1至4月每月按69250元计, 5至7月每月按63750元计)、2004年1月至2004年6月的水费、电费、电话费、停车费、蒸汽费、空调费共257954.04元(已减除被告运成公司的代收款64476.55元、已收款76161.11元、原告餐饮消费133254元)一次性清付给原告广东新大地宾馆。四、被告广州运成贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内,以当月欠款额的每日万分之二点一标准将从2004年1月6日起至本判决发生法律效力之日止的拖欠租金468250元、拖欠水费、电费、电话费、停车费、蒸汽费、空调费共257954.04元的利息(水费、电费、电话费、停车费、蒸汽费、空调费从2004年2月6日起计)一次性支付给原告广东新大地宾馆;从本判决发生法律效力之次日起,被告广州运成贸易有限公司以上述标准向原告广东新大地宾馆支付拖欠上述租金等费用的利息,至清付上述所欠租金等费用之日止。利息不能超过上述拖欠租金等费用的总额。五、驳回原告广东新大地宾馆的其它诉讼请求。六、驳回被告广州运成贸易有限公司的反诉请求。本案本诉受理费12695元(原告已预付)、由原告广东新大地宾馆负担1008元,被告广州运成贸易有限公司负担11687元;反诉受理费15162元(被告运成公司已预付),由被告广州运成贸易有限公司负担。被告广州运成贸易有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内,将受理费11687元迳付给原告广东新大地宾馆。
  判决后,运成公司、誉福公司不服,向本院提起上诉。运成公司上诉请求:撤销原审判决,改判驳回被上诉人新大地原审提出的诉讼请求。事实和理由:一、被上诉人提供的租赁标的不符合法定要求,存在瑕疵,应当承担违约责任。作为租赁合同,被上诉人提供给我方的租赁物应当是合法建筑物,其出租的房屋应当是合法的、能够使用的房屋。而被上诉人的排污证是2001年已过期,至今未办理合法的排污许可证,因此讼争房是不能投入生产和使用,是不合法的出租物。而被上诉人作为出租方有义务办理这些手续。《
合同法》第661216条规定,租赁物应符合约定用途,应当遵守诚实信用原则,被上诉人有义务将不合法的建筑物使其合法化,我方才可使用。在被上诉人未将租赁物合法之前,根据《合同法》第67条规定,在其未履行义务前,我方有权拒付租金。二、被上诉人未能达到双方约定的条件,所以被上诉人存在违约行为,应当承担违约责任。被上诉人违约体现在:上诉人办理《营业执照》,应当提供排污许可证,而排污许可证是原被上诉人所持有的,无须我方另行办理。对此,2004年8月24日广东百科律师事务所向流花工商所作出的调查笔录,笔录显示,工商部门要求的排污许可证就是被上诉人持有的排污许可证。工商部门也要求被上诉人提供排污许可证。在被上诉人换领了排污许可证后,我方就立即办妥了《营业执照》,这说明被上诉人取得排污许可证,是我方办理《营业执照》的前提条件。根据双方当事人的约定,被上诉人有义务提供排污许可证给我方,因为双方的《租赁合同》中明确约定,被上诉人必须协助我方办理工商、税务、环保、卫生等有关手续。我方曾于2004年5月25日发函给被上诉人要求其提供排污许可证,但被上诉人迟迟未提供给我方,所以才导致《营业执照》未能按时办妥,故被上诉人存在违约行为,应当承担违约责任。三、我方无须另行提供排污许可证。根据《国家环境保护总局关于企业工商变更登记环境影响评价制度适用问题》,项目只是变更法定代表、名称,其他没有重大变更的,无须另行办理排污许可证。四、双方对于保证金的约定无效,保证金应当与租金冲抵或退回给我方。被上诉人收取的保证金25万元已超过了三个月租金,根据《合同法》第52条第五项规定,该约定是无效,被上诉人应当将保证金返还或冲抵租金。综上所述,被上诉人违反法定、约定的义务,关于保证金的约定也是无效的,故被上诉人的诉讼请求不应予以支持。只有在被上诉人履行其应尽的义务后,我方才应支付租金给被上诉人。
  上诉人誉福公司上诉请求:1、撤销原审判决第一、二、三、四项判决,驳回新大地的上述请求;2、本案诉讼费由新大地承担。誉福公司后于2005年1月26日向本院申请撤回上诉,并答辩同意运成公司的上诉请求。
  被上诉人新大地答辩不同意运成公司的上诉请求,要求维持原判。
  本院经审理查明:2003年12月29日,新大地与运成公司签订《租赁合同书》,其中约定:运成公司向新大地承租广州市站前路108-122号广东新大地宾馆三号楼1-2层,建筑面积约2123.58 m2,海鲜池建筑面积约190.4 m2, 总租赁面积约为2313.98 m2。租赁期从2004年1月1日至2010年8月17日止。运成公司应于合同签订之日交付合同保证金25万元。保证金(不计利息)在无任何违约欠款且合同期满后予以退还。第三条1、租金:2004年1月1日至2004年8月17日每月63750
元;2004年8月18日至2005年8月17日每月71250元。2、水电费:按运成公司实际用水(含污水处理费)、电量(计费标准按宾馆物业出租的规定)计收。3、电话费:内线分机电话费按每月每台150元收取。4、排污费:运成公司按实际用水量分摊。5、空调费:按建筑面积每平方米每月5元计收。7、运成公司应在每月5日前向新大地支付租金及各项费用。12、运成公司如未能按时交纳上述各项费用,运成公司同意新大地停止供应水、电、能源等,直至运成公司缴清欠款,由此所造成的一切损失由运成公司自付。第四条新大地的责任:1、新大地按约向运成公司提供租赁场地,并协助运成公司办理工商、税务、环保、卫生等有关手续。5、新大地向运成公司提供蒸汽,运成公司用汽按汽表所示实际用量加10%向新大地缴纳费用。第五条运成公司的责任:1、运成公司承租场地后,负责在一个月内办理工商、税务、环保、卫生等有关证照手续,不得无证经营,否则新大地有权终止本协议的履行,收回出租场地。2、运成公司应按时缴纳租金及其他费用,不得无故拖延和拒付。否则运成公司每日将按拖欠金额1%缴纳滞纳金,交款时间逾期超过15天,新大地有权终止合同,收回租赁场地。第五条违约责任:6、如因运成公司原因导致本合同终止,新大地将不对运成公司新装修的设施作出补偿,运成公司也不得自行拆除,以此作为运成公司拆除新大地原装修设施的补偿。第九条其他条款4、合同终止时运成公司应将场地完整地交给新大地,其装修饰物不得拆动,运成公司装修财产残值无偿归新大地所有(不含电脑、家私等可动产),以抵偿在运成公司租用新大地场地拆损原装修物之补偿。5、本合同在执行中如有未尽事宜,经双方共同协商解决,订立补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。
  同日,新大地与运成公司以及原承租方广州市越秀区深海湾酒楼、黄俊华签订一份《补充协议》,订明:原承租方广州市越秀区深海湾酒楼拖欠新大地的81.73万元的费用,是现运成公司实际经营所造成,现运成公司一次性向新大地缴清该笔欠款,如该款项不能在2004年1月1日前到新大地帐户,则新大地与运成公司于2003年12月签订的租赁合同无效。承租方及
运成公司同意将租赁场地交回新大地。原承租方确认自本补充协议生效之日起,新大地与原承租方于2002年8月签订的《租赁合同书》终止履行,原承租方向新大地承租的场地及设备向运成公司移交。自场地移交之日起,原承租方的权利、义务由运成公司承接。
  上述租赁合同签订后,运成公司向新大地支付了保证金25万元,新大地将场地交付给运成公司使用,运成公司将场地交誉福酒家经营。
  2004年2月17日、4月29日广州市工商行政管理局越秀分局流花工商所先后两次向誉福酒家发出《市场巡查行政警示通知书》,警告誉福酒家无营业执照经营的行为。2004年4月8日,广州市工商行政管理局越秀分局给誉福酒家的《首办责任人审查意见书》,提示誉福酒家的开业登记还缺以下材料:1、全体股东共同委托的代理人证明应由代理人持身份证来办理;2、公司章程填写有误;3、未提交环保报告及环保有关证明,消防中的企业名称有异。并注明:申请地址有误;董事会、监事会、经理成员页面填写有误;未提交监事身份证证明。2004年8月18日,该局向誉福酒家发出的《不予受理通知书》所附的《申请材料补正告知通知书》提示誉福酒家还缺13项材料,其中有:验资报告没有达到
公司法要求的的最低限额、《企业名称预先核准通知书》没有达到公司法要求的最低限额,已经过有效期以及环保部门出具的排污许可证没有提交等。
  2004年5月25日,誉福酒家致函新大地,其中内容:因贵方未能完全提供申领证照的有效资料,导致本酒家未能领取营业执照,同时前期临时营业执照所申购发票已用完,临时营业执照不能延期及再行申购发票,极大的影响本酒家的正常经营,为此请贵方尽快提供领取营业执照的相关资料。新大地物业部负责人当日复函誉福酒家,其中内容:贵方申办营业执照所需我方提供的环保排污登记注册资料在2001年有效期满后,由于市环保监理所的原因至今未有换发,为能加快贵方的申办进度,我方曾多次与工商、环保机关沟通,并于2004年5月中旬将我方要求换领登记证的报告呈交市环保监理所,需要15个工作日才能换发,我方会进一步跟进此项事宜。
  2004年6月初,新大地取得环保排污许可证。新大地称其于2004年6月3日取得该证之日已交给运成公司;运成公司确认新大地于2004年6月4日取得该证,但新大地直至2004年8月20日才交给运成公司。双方均没有举证证实新大地何时把上述环保排污许可证交付给运成公司、誉福酒家。
  2004年8月24日,誉福酒家取得了《营业执照》。
  新大地于2004年3月3日、3月24日、5月26日先后向广州市环境监察部门缴纳了排污费37276.12元、24218.44元、28244.42元合共89738.98元。新大地认为运成公司应按约定承担排污费21589.11元。
  由于运成公司承租讼争场地后,一直无向新大地缴纳租金等费用,拖欠2004年1月至2004年7月的租金共468250元(其中1至4月按每月69250元计,5至7月按每月63750元计);2004年1月至2004年6月的水费49062.71元、电费351669.08元、电话费900元、停车费3797元、蒸汽费59324.57元、空调费67092.34元。上述欠款总额1000095.7元减除运成公司代收款64476.55元、已收款76161.11元、新大地餐饮消费133254元共273891.66元外,运成公司尚欠新大地726204.04元。故新大地向原审法院提起诉讼,请求判令:1、解除与运成公司签订的《租赁合同》,运成公司、誉福酒家将广州市站前路108-122号广东新大地宾馆三号楼一、二层场地退回给新大地(装修物按约定不得拆除,原告不作补偿),新大地收取运成公司的保证金25万元不予退还;2、运成公司向新大地支付2004年1月至2004年7月的租金468250元(其中1至4月每月69250元,共27.7万元,5至7月每月63750元,共191250元)、2004年1月至2004年6月的水费、电费、电话费、停车费、蒸汽费、空调费、排污费(21589.11元)共553434.81元及按每日万分之二点一标准计付所欠款项从2004年1月6日起至清付欠款之日止的利息(计至2004年7月20日为15740元);3、誉福酒家对上述款项承担连带清偿责任;4、运成公司、誉福酒家承担本案受理费。
  运成公司辩称:对上述欠款金额无异议。但水费应包含了排污费,新大地不应再另行收取排污费21589.11元。根据合同的约定,新大地应协助我公司办理有关的经营证照。我公司与新大地签订合同并交付了保证金25万元后,向工商部门申请办理誉福酒家《营业执照》,由于办理经营中餐业的《营业执照》必须持环保部门出具的环保前置审批材料,而新大地一直未能提供该材料,工商部门一直不予发证,致使我公司2004年1至8月只是试经营。因没有誉福酒家的《营业执照》,先后二次接到工商部门的《警示通知书》,2004年8月24日,承租场地才取得《营业执照》,由誉福酒家经营。新大地没有履行合同义务违约在先,我公司有权拒付租金而不构成违约。故我公司只同意向新大地清付水费、电费、电话费、停车费、蒸汽费、空调费,但不同意解除合同、交回承租场地给新大地以及支付租金及利息。即使要解除合同,保证金应抵减租金,新大地应对我公司在承租场地的装修进行评估后按评估价作赔偿。另对新大地提出的利息同意按其请求的标准,但应从起诉之日起计。因新大地违约造成我公司无法正常经营,我公司为经营需要聘请了143名员工,每月支付员工的工资总额18万元,故反诉请求反诉新大地向我公司赔偿经济损失1462500元(2004年1至6月的租金损失382500元,2004年1至2004年6月的员工工资支出108万元的60%64.8万元)。
  誉福酒家辩称:我公司同意运成公司不交回场地给新大地的意见。另租赁合同是新大地与运成公司签订的,我公司不应对运成公司的债务承担连带责任。
  新大地反驳运成公司的答辩及针对运成公司的反诉请求辩称:依据双方签订的合同约定,运成公司在承租场地后1个月内办妥有关的证照,否则新大地有权收回出租场地,但运成公司承租场地后在未取得经营手续前擅自经营,已构成违约。另一方面,运成公司2004年5月才向新大地要求提供环保证,此时新大地的环保证正在办理年审无法提供给运成公司,2004年6月4日新大地取回环保证后当天就交给运成公司。而根据环保部门出具的证明,运成公司应按规定自行办理环保证而无需新大地协助。又根据运成公司提供的《申请材料补正告知通知书》所记载的运成公司在申办誉福酒家《营业执照》时验资的金额还没有达到
公司法要求的最低限额的事实也证明运成公司是怠于办理誉福酒家的《营业执照》。故运成公司之前不能办理誉福酒家的《营业执照》是其自身原因造成的。对于运成公司反诉请求,运成公司一直都在承租场地经营,在双方签订租赁合同前,运成公司一直以广州市越秀区深海湾酒楼的名义在讼争房经营酒楼,并拖欠新大地81万元,为了结清上述债务才由运成公司在签订《补充协议》后再直接与新大地签订租赁合同。从运成公司发生的水电费、停车费、挂帐款等费用的事实可知,如果运成公司没有在承租场地实际经营,不可能发生上述的费用,故运成公司不存在2004年1月至2004年6月的租金损失。另外,运成公司有《营业执照》,应可以与其员工签订劳动合同,而现运成公司提供的工资签收表是由其自行制作,新大地不予以确认,运成公司应提供正规的报税工资单来证明其实际的员工工资支出。据此,运成公司的反诉请求无依据,要求法院予以驳回。
  一审庭审中,新大地出示了广州市环境保护局于2004年11月5日回复其的穗环管(2004)127《关于新大地宾馆中餐厅租赁者办理环保报建手续的函》予以证明运成公司开设中餐厅经营应自行办理环保证。该函其中内容:根据《
中华人民共和国环境影响评价法》和《建设项目环境保护管理条例》,该宾馆中餐厅租赁者作为项目的建设单位,应办理该餐厅的环保审批手续。运成公司也出具了有肖积款等140多人签名的2004年5月至2004年7月工资签收表用以证明誉福酒家2004年1月至2004年6月支出的员工工资款共计108万元(每月18万元)。但运成公司提供的工资签收表注明:2004年5月实发员工工资151962元,2004年6月实发员工工资129427元,2004年6月实发员工工资136783元。另运成公司未能提供该140多人是誉福酒家合约员工的有效证明。
  运成公司在一审中已提供而原审未认定的证据有:1、2004年7月15日,运成公司向新大地发出《关于要求协助办理经营证照等事宜的函》:根据双方签订的《租赁合同》相关条款,贵方有责任协助我方办理经营所需的经营证照,但由于贵方的环保手续至本年6月中旬才理顺完毕(但还不能办理证照),导致我方办理经营证照事宜长时间不能落实,给我们经营上带来极大困难(如不能开具发票给顾客,造成大量流失客源),甚至造成我们经营发生了巨大亏损。为此,我方迫切地要求贵方尽快安排专人与我们就下述问题进行协商并解决:(1)协助我方尽快完成办理经营证照的手续;(2)对我方尚欠贵方的费用商讨如何支付。2、2004年8月24日,广东百科律师事务所胡林立、梁金锋律师代表运成公司、誉福酒家向广州市工商行政管理局越秀分局流花工商所,就“新大地宾馆誉福酒家办理营业执照的有关情况”的调查笔录。其中记载:“凡是办理经营中、西餐饮之类的营业执照,必须持有消防部门、卫生部门、环保部门出具的前置申批材料,工商部门才能受理登记”;“就新大地宾馆的誉福酒家无照经营的问题,我所曾于2004年2月7日及2004年4月29日分别对誉福酒家发出警示整顿通知书,依期改正无照经营行为。另外,针对誉福酒家未能及时领取营业执照经营的情况,我所曾于2004年5月10日召集新大地物业管理中心和誉福酒家的负责人召开协调会,会上了解到誉福酒家至今未能领取营业执照的主要原因是新大地提供的环保排污注册证过期,经协商,双方达到一致意见:(1)新大地宾馆尽快到环保部门办理有关审批手续;(2)誉福酒家在取得环保部门的审批文件后马上到工商部门办理营业执照。”
  2004年11月24日上午约11时,新大地切断誉福酒家的电源。之后,誉福酒家没有继续营业,只派员工看守场地。
  二审中,新大地提交了一份2004年8月18日工商部门发给誉福酒家的《申请材料补正告知通知书》,其中载明企业材料尚缺以下事项:“没有达到
公司法要求的最低限额”、“环保部门出具的排污许可证没有提交”。
  另查,2002年9月28日,新大地与广州市越秀区深海湾酒楼负责人黄俊华(无深海湾酒楼印章)签订了《补充协议》,约定从2002年10月开始,深海湾酒楼按新大地月度污水超标排放收费总额的三分之二向宾馆缴付相关的污水超标排放费
用。
  本院认为,新大地与运成公司签订的《租赁合同书》、新大地与运成公司、原承租方广州市越秀区深海湾酒楼、黄俊华签订的《补充协议》,均是签约人的真实意思表示,并无违反法律法规的禁止性规定,应有效。签约当事人均应自觉履行。
  本案争议的焦点主要是:1、新大地对誉福酒家未能及时领取营业执照应否承担责任;2、运成公司没有交纳租金是否构成违约。
  针对双方当事人的争议焦点,本院认为,一、新大地有协助运成公司办理环保证的义务。这从双方在上述《租赁合同书》中的约定以及根据新大地在2004年5月25日对誉福酒家的回复内容,2004年8月24日运成公司、誉福酒家就新大地宾馆办理营业执照的有关情况向广州市工商行政管理局越秀分局流花工商所的调查笔录等证据材料可见,新大地也承认自己应为运成公司办理环保证。二、新大地未能及时向运成公司提供有效的环保排污证,应承担违约责任。从2004年4月8日广州市工商行政管理局越秀分局给誉福酒家的《首办责任人审查意见书》提示其缺交材料的记载,新大地在2004年5月25日对誉福酒家的回复,2004年8月24日运成公司、誉福酒家就新大地宾馆办理营业执照的有关情况向广州市工商行政管理局越秀分局流花工商所的调查笔录以及新大地提交的2004年8月18日工商部门发给誉福酒家的《申请材料补正告知通知书》其中载明“没有达到
公司法要求的最低限额;环保部门出具的排污许可证没有提交”等证据材料显示,誉福酒家未能在约定的期限内领取营业执照的原因,除其自身有过错外,还与新大地未能提供有效的环保排污证有直接的关系。因此,新大地存在违约之过,应承担相应的违约责任。三、由于新大地未尽协助办理相关证照手续的义务,致使运成公司不能在承租场地内正常经营,故运成公司在未取得租赁场地的营业执照之前暂时延付场地租金给新大地有理且不构成违约。故新大地请求判令运成公司支付延付取得营业执照之前欠租金的利息,依据不足,不予支持。四、运成公司在2004年8月24日誉福酒家取得了营业执照后,仍拒付租金给新大地则构成违约。因至此时,新大地已履行完毕其在《租赁合同书》中约定的义务。誉福酒家在此之前虽未取得营业执照,但其一直在讼争场地经营使用,故依照等价有偿的原则,运成公司应向新大地支付使用该场地期间的租金,并从取得营业执照之次日起计付逾期支付租金的利息给新大地。利息应以2004年1-7月未付租金总额468250元为基数,按双方约定的每日万分之二点一的标准计付至清偿之日止。五、根据双方在《租赁合同书》中的约定,运成公司至今未付所承租场地的租金给新大地的违约行为,已构成约定解除合同的条件,故新大地要求解除合同、收回场地,并不退还保证金和对运成公司的装修物不予补偿,均有合同之约和法律依据,对此,原审法院予以支持是正确的。
  综上所述,审查原审判决第一、二、三、五、六项,并无不当,本院应予维持。原审判决第四项关于计付欠租金利息的起始时间有误,予以变更。运成公司上诉请求撤销原审判决第一、二、三、四项,驳回新大地在原审的诉讼请求,于法和事
实无据,本院予以驳回。誉福酒家申请撤回上诉,符合法律规定,予以准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项的规定,判决如下:
  一、维持广州市越秀区人民法院(2004)越法民三初字第1432号民事判决第一、二、三、五、六项及诉讼费负担决定;
  二、变更广州市越秀区人民法院(2004)越法民三初字第1432号民事判决第四项为:广州运成贸易有限公司于本判决书送达之日起十日内,一次性支付拖欠租金以及水费、电费、电话费、停车费、蒸汽费、空调费的利息给广东新大地宾馆(其中,拖欠租金的利息以468250元为基数,按每日万分之二点一的标准,计付从2004年8月25日起至本判决发生法律效力之日止;拖欠水费、电费、电话费、停车费、蒸汽费、空调费的利息,以257954.04元为基数,按每日万分之二点一的标准,计付从2004年2月6日起至本判决发生法律效力之日止);从本判决书送达之次日起,广州运成贸易有限公司以上述标准向广东新大地宾馆支付拖欠上述租金以及水费、电费、电话费、停车费、蒸汽费、空调费的利息至清付上述所欠租金等费用之日止。利息总额不得超过上述拖欠款项的本金总额。
  本案二审受理费12695元,由运成公司负担9521元,誉福酒家负担3174元。
  本判决为终审判决。


 

审 判 长  何慧斯
代理审判员  骆莉萍
代理审判员  龚德家
二OO五年 五 月 
书 记 员  孙叶飞
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